Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Pendant plus d’un an, plus rien. Pas de dispositif national pour l’investissement locatif dans le neuf. En 2026, la loi de finances lance son successeur : le dispositif Relance Logement.
Le principe change complètement. Oubliez la réduction d’impôt. On passe à l’amortissement. Si le mot vous fait peur, restez — on va tout décortiquer sans jargon.
Les éléments ci-dessous sont basés sur la loi de finances pour 2026 et les informations publiées à ce jour par l’administration (service-public.fr, info.gouv.fr…). Ils ne remplacent pas un conseil personnalisé.
1. Amortissement : qu’est-ce que ça veut dire concrètement ?
Avec le Pinel, l’État vous rendait de l’argent sur votre feuille d’impôt. Avec Relance Logement, vous déduisez chaque année une fraction du prix d’achat de vos revenus locatifs. Résultat : votre base imposable baisse, donc vous payez moins d’impôt sur vos loyers.
C’est le même type de logique que l’amortissement en location meublée (LMNP), mais appliqué ici à la location nue, avec des règles propres.
Soyons francs : ce système est puissant si vous êtes dans une tranche d’imposition (TMI) à 30 % ou plus. Si vous payez peu d’impôts, l’impact sera faible. C’est un outil de stratégie patrimoniale, pas une prime de l’État.
2. Les chiffres clés
Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer que vous pratiquez. Plus le loyer est bas (social), plus la déduction est forte :
| Catégorie de loyer | Taux annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € / an |
| Social | 4,5 % | 10 000 € / an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € / an |
L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition (la loi considère forfaitairement 20 % pour le terrain).
Le choix du loyer est un arbitrage. Plus vous descendez vers le social, plus l’avantage fiscal est fort — mais plus votre loyer mensuel est bas. Attention : le taux à 5,5 % (très social) demande souvent un sacrifice de loyer tel que l’avantage fiscal ne compense pas toujours la perte de revenus. Le calcul est chirurgical. Faites-vous accompagner pour trancher.
3. Ça marche aussi dans l’ancien (mais avec travaux)
Le dispositif n’est pas réservé au neuf. Il s’applique aussi à l’ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.
Les taux sont plus bas que dans le neuf, autour de 3 à 4 % selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social), avec des plafonds de déduction comparables (8 000 à 12 000 €).
4. Les conditions à respecter
- 9 ans de location minimum, en location nue, en résidence principale du locataire
- Appartement en immeuble collectif — les maisons individuelles isolées sont exclues (comme pour le PTZ). Certaines opérations d’individuel groupé peuvent être assimilées au collectif lorsqu’elles sont portées par un permis collectif : à vérifier au cas par cas avec le promoteur.
- Achat entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (dates à vérifier selon la nature de l’opération : acte, VEFA, achèvement…)
- Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’achat
- Plafonds de loyer à respecter selon la catégorie choisie
- Pas de location au cercle familial proche
- Pas de condition de zone — le dispositif s’applique partout en France, mais uniquement pour des logements collectifs respectant les plafonds de loyers et les autres critères
5. Ce que vous pouvez déduire en plus de l’amortissement
L’amortissement ne vient pas seul. Vous déduisez aussi de vos revenus fonciers :
- Les intérêts d’emprunt
- La taxe foncière
- Les travaux d’entretien et de réparation
- Les charges de copropriété non récupérables
- Les honoraires de gestion locative — si vous confiez la gestion à un professionnel, ses honoraires sont déductibles. Bon à savoir si vous n’avez pas envie de gérer votre locataire vous-même.
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier déductible jusqu’à 10 700 €/an sur vos autres revenus. Le surplus est reportable sur les années suivantes.
6. Exemple concret
Vous achetez un T2 neuf à 180 000 € pour le louer en loyer intermédiaire.
- Base amortissable : 80 % × 180 000 € = 144 000 €
- Amortissement annuel : 3,5 % × 144 000 € = 5 040 €/an déduits de vos revenus locatifs
- À cela s’ajoutent : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges, honoraires de gestion…
Sur les premières années, vos loyers peuvent être quasi intégralement neutralisés fiscalement, surtout si vous êtes financé à crédit.
Pour donner un ordre de grandeur : 5 040 € de charges déduites à une TMI de 30 %, c’est environ 1 500 € d’impôt en moins par an. Et l’amortissement réduit aussi la base des prélèvements sociaux (17,2 % — CSG/CRDS), ce qui grignote d’habitude une bonne partie de la rentabilité dans l’ancien classique. Ici, cet effet est en grande partie atténué par l’amortissement.
7. La liberté géographique : un atout et un piège
C’est la grande nouveauté : plus de zones A, B1, B2. Le dispositif s’applique partout en France.
Attention toutefois. Ce n’est pas parce que c’est fiscalement possible d’acheter un T2 dans n’importe quelle ville qu’il faut le faire. Un appartement sans locataire, c’est un crédit que vous payez de votre poche, quel que soit l’amortissement. Restez concentré sur les zones à forte demande locative : bassin d’emploi, transports, universités.
8. La réalité bancaire en 2026
C’est ici qu’il faut être le plus lucide. La banque ne regarde pas votre avantage fiscal. Elle regarde votre solidité.
L’apport : Le financement à 110 % est mort, point. Plus aucune banque ne prête sans apport, sauf dérogation exceptionnelle. Comptez 10 à 15 % d’apport issu de votre épargne personnelle — pas de la donation familiale, votre épargne. C’est la preuve que vous savez gérer votre argent.
L’endettement : La règle des 35 % est le plafond de verre. Même si votre futur loyer couvre 90 % de votre mensualité de crédit, la banque additionne toutes vos charges. Dépassez 35 %, le dossier ne passe pas.
9. Pourquoi le neuf malgré tout ?
Deux avantages concrets que l’ancien n’a pas :
- Le DPE garanti A ou B : vous pouvez louer sans limite, alors que les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location.
- Les frais de notaire réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur 200 000 €, c’est 10 000 € d’apport en moins à sortir.
10. Ce qui change par rapport au Pinel
| Pinel (terminé) | Relance Logement 2026 | |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d’impôt | Amortissement |
| Zones | A, A bis, B1 | Toute la France |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Type de logement | Collectif neuf | Collectif neuf + ancien avec travaux |
| Plafonds de loyer | Oui | Oui |
| Avantage max | Barèmes Pinel | Jusqu’à 12 000 €/an d’amortissement |
La différence fondamentale : le Pinel agissait sur le montant de votre impôt, Relance Logement agit sur votre revenu imposable. L’effet dépend donc directement de votre tranche marginale d’imposition.
🛑 Points de vigilance avant de signer
- Revente avant 9 ans : vous perdez l’avantage fiscal. L’administration peut reprendre les amortissements déduits.
- Loyer plafonné = rendement plafonné. C’est un arbitrage, pas un cadeau.
- Le dispositif ne compense pas un mauvais emplacement ni un prix d’achat trop élevé.
- Certaines situations (location à un proche, changement de régime, revente anticipée) nécessitent un avis professionnel.
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Sources officielles :