Le guide de reference

Le guide VEFA de A à Z

De la recherche du programme a la remise des cles, tout ce que vous devez savoir avant d'acheter un appartement sur plan.

La VEFA, c'est quoi exactement ?

VEFA signifie Vente en Etat Futur d'Achevement. En clair : vous achetez un appartement qui n'existe pas encore. Vous signez un contrat, puis vous payez progressivement, au fur et a mesure que la construction avance. A la fin, vous recevez les cles d'un logement neuf, construit selon vos specifications.

C'est le mode d'achat le plus courant pour l'immobilier neuf en France. Chaque annee, des dizaines de milliers de menages achetent en VEFA, que ce soit pour habiter ou pour investir.

%

Frais de notaire reduits

2 a 3 % du prix, contre 7 a 8 % dans l'ancien. Sur un bien a 300 000 euros, l'economie depasse 12 000 euros.

10

Garanties solides

Decennale, biennale, parfait achevement : vous etes protege pendant 10 ans apres la livraison.

RE

Dernieres normes

RE2020, isolation phonique, accessibilite : votre logement respecte les standards les plus recents.

TPC

Personnalisation

Choix des materiaux, modifications de cloisons, options : vous adaptez le logement a vos gouts avant meme qu'il soit construit.

Les 7 etapes d'un achat VEFA

Un achat en VEFA prend generalement entre 18 et 24 mois, de la premiere reflexion a l'emmenagement. Voici le parcours, etape par etape.

1

Definir votre projet

Budget, zone geographique, surface, nombre de pieces, usage (habiter ou investir). C'est le socle de toute recherche efficace. Plus vos criteres sont clairs, plus la suite ira vite.

2

Rechercher les programmes

Portails d'annonces, sites de promoteurs, salons immobiliers... ou faire appel a un chasseur VEFA independant qui connait le marche et identifie des opportunites que vous ne trouverez pas seul.

3

Signer le contrat de reservation

Vous reservez le lot choisi avec un depot de garantie (2 a 5 % du prix). Vous disposez ensuite d'un delai de retractation de 10 jours, pendant lequel vous pouvez changer d'avis sans frais.

4

Obtenir votre financement

Pret immobilier, pret a taux zero (PTZ), aides Action Logement... C'est le moment de boucler votre plan de financement. Notre guide financement detaille les options disponibles.

5

Signer chez le notaire

L'acte authentique officialise la vente. A partir de la, les appels de fonds commencent : vous payez le bien progressivement selon l'avancement du chantier (35 % a l'achevement des fondations, 70 % a la mise hors d'eau, etc.).

6

Suivre la construction

Visites de chantier, choix des cloisons, visite de pre-livraison pour verifier que tout correspond au contrat. Cette etape dure generalement 12 a 18 mois.

7

Receptionner et emmenager

Le jour de la livraison, vous etablissez un proces-verbal listant les eventuelles reserves (defauts, malfacons). Le promoteur a 1 an pour les corriger. Les garanties demarrent a cette date.

Les garanties qui vous protegent

En VEFA, vous beneficiez d'un cadre juridique protecteur. Quatre garanties couvrent votre logement apres la livraison.

1 an

Garantie de parfait achevement

Le promoteur doit reparer tous les defauts signales dans l'annee suivant la livraison, qu'il s'agisse de finitions, de malfacons ou de non-conformites.

2 ans

Garantie biennale

Couvre les equipements dissociables du bati : robinetterie, volets, radiateurs, interphones. Si un element tombe en panne dans les 2 ans, le promoteur le remplace.

10 ans

Garantie decennale

La plus importante. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidite de l'ouvrage ou le rendent impropre a sa destination : fissures structurelles, problemes d'etancheite, affaissement.

GFA

Garantie Financiere d'Achevement

Si le promoteur fait faillite en cours de construction, une banque ou un assureur prend le relais pour terminer le chantier. C'est votre filet de securite financier. Verifiez toujours cette garantie.

Les pieges a eviter

La VEFA est un achat securise, a condition de ne pas bruler les etapes. Voici les erreurs les plus frequentes.

  • Aller au-dela des belles perspectives. Les images de synthese mettent en valeur le projet, c'est leur role. Mais l'environnement, les vis-a-vis, le bruit : tout cela merite une verification sur le terrain. Les points a verifier par vous-meme.
  • Ne pas se renseigner sur le promoteur. Historique, programmes deja livres, solidite financiere : ce sont des informations publiques qui meritent un coup d'oeil avant de signer. Comment evaluer un promoteur.
  • Oublier les frais annexes. Parking, cave, personnalisation des materiaux, frais de notaire, garantie revente... Le prix affiche n'est jamais le prix final.
  • Signer sans faire relire par un notaire. Le contrat de reservation merite un regard juridique independant. Votre notaire n'est pas celui du promoteur : faites-le intervenir tot.
  • Ne pas visiter de programme deja livre. Les programmes deja livres donnent une idee concrete de la qualite de construction. N'hesitez pas a demander au promoteur s'il est possible de visiter une residence terminee.

Combien ca coute vraiment ?

Le prix d'un achat VEFA ne se limite pas au prix du bien. Voici les principaux postes a anticiper.

Le prix du bien

Le montant affiche par le promoteur. Il varie considerablement selon la zone, l'etage, l'orientation et la surface.

Les frais de notaire

Environ 2 a 3 % du prix dans le neuf. Nettement moins que les 7 a 8 % de l'ancien.

Les frais bancaires

Frais de dossier, garantie (hypotheque ou caution), assurance emprunteur. Comptez 1 a 2 % du montant emprunte.

Les aides disponibles

Plusieurs dispositifs peuvent alleger la facture :

  • Pret a Taux Zero (PTZ) : jusqu'a 50 % du prix finance sans interets, sous conditions de revenus et de zone.
  • TVA reduite a 5,5 % : pour les logements situes en zone ANRU ou QPV (au lieu de 20 %).
  • Action Logement : pret a taux prefentiel pour les salaries du secteur prive.

Retrouvez le detail des aides dans notre guide financement.

Acheter seul ou accompagne ?

Trois options s'offrent a vous pour mener votre projet VEFA. Chacune a ses avantages et ses limites.

Acheter seul

Possible, mais chronophage

  • Vous etes maitre de votre recherche
  • Vous ne voyez que les programmes que vous trouvez
  • Pas de conseil independant pour comparer
  • Pas d'accompagnement sur le montage et les aides a la vente

Avec un commercialisateur

Specialise sur un programme

  • Son expertise : le programme qu'il commercialise
  • Un interlocuteur gratuit et disponible
  • Il connait les lots, les plans et les options en detail
  • Son perimetre reste le programme dont il a la charge

Avec un chasseur VEFA independant

La vision comparative du marche

  • Il vous accompagne avec une vue d'ensemble sur tous les programmes
  • Il compare objectivement les offres pour trouver la meilleure option
  • Il vous donne acces aux aides a la vente proposees par les promoteurs
  • Memes prix qu'en direct : aucun surcout sur le bien

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